Τελικά το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού ποιός θα το πληρώσει ?

Επιτροπή Πολιτών για την Διάσωση του Ελαιώνα
Ελασιδών 21 - Ρουφ - Αθήνα
Τηλ.: 210. 3459882 e-mail: elaionas@yahoo.gr,
http://elaionas.wordpress.com

Αθήνα 14-02-2008

ΥΠΟΜΝΗΜΑ
Σχετικά με τη νέα σύμβαση μεταξύ Δήμου Αθηναίων και ΠΑΕ ΠΑΟ

Εισαγωγή
Από τις ανακοινώσεις που έχουν γίνει στον Τύπο και από δηλώσεις του Δημάρχου κ. Νικήτα Κακλαμάνη προκύπτει ότι με τη νέα Σύμβαση την κατασκευή του γηπέδου (και την αντίστοιχη δαπάνη) αναλαμβάνει η ίδια η ΠΑΕ ΠΑΟ. Αυτό αφήνονται να καταλάβουν οι πολίτες. Και έτσι παρουσιάζεται σαν πολύ θετική για το ΔΑ.
Πριν μπούμε στα οικονομικά ζητήματα ας εξετάσουμε κάποιες άλλες σοβαρές πλευρές

-Το γήπεδο κτίζεται πάνω σε γη που ανήκει στο Δήμο Αθηναίων και το μεγαλύτερο τμήμα της (περί τα 75 στρέμματα) έχει αγορασθεί από την ΕΤΕ αντί 20,3 εκατ ευρώ πλέον των τόκων, καθότι το τίμημα της αγοράς θα αποπληρωθεί ολοκληρωτικά μέσω δανείου
-Το γήπεδο θα ανεγερθεί με ευθύνη της ΠΑΕ ΠΑΟ αλλά θα ανήκει στο ΔΑ από τον οποίο η ΠΑΕ ΠΑΟ το μισθώνει για 49 χρόνια, αρχής γενομένης με την υπογραφή της νέας Σύμβασης.
-Στην προηγούμενη Σύμβαση (που υπογράφτηκε άρον –άρον μόλις λίγες ημέρες πριν από τις δημοτικές εκλογές του 2006 στις 09.10.2006) προβλεπόταν να γίνει διεθνής Διαγωνισμός για την επιλογή του επενδυτή, που θα κατασκεύαζε και θα χρηματοδοτούσε το έργο και θα πληρωνόταν από τα μισθώματα της ΠΑΕ ΠΑΟ προς το ΔΑ
-Με τη νέα Σύμβαση, καταργείται ο Διαγωνισμός. Η ΠΑΕ ΠΑΟ επιλέγει μόνη της τον κατασκευαστή –επενδυτή. Εδώ προκύπτει ενδεχόμενο βλάβης του δημόσιου συμφέροντος (που όπως θα δούμε στη συνέχεια γίνεται πραγματικότητα), καθότι ο κατασκευαστής –επενδυτής δεν πληρώνεται από την ΠΑΕ ΠΑΟ αλλά από τα χρήματα που η ΠΑΕ ΠΑΟ οφείλει ως μισθώματα στο ΔΑ
-Με τη νέα Σύμβαση καταργείται η μέχρι τώρα ισχύουσα Σύμβαση της 09.10.2006. Αυτό σημαίνει ο ΔΑ και η ΠΑΕ ΠΑΟ δεν έχουν κανένα δικαίωμα να λένε ότι κάποιοι τους καθυστερούν. Για τις όποιες καθυστερήσεις είναι οι ίδιοι απολύτως υπεύθυνοι.
-Με τη νέα Σύμβαση Η ΠΑΕ ΠΑΟ προσπορίζεται μια έκταση 97 στρεμμάτων (βλ. παρ.2.1, σελ 3, συνημ 1), αλλά προς τι; Το «τμήμα γηπέδου» μαζί με τον περιβάλλοντα χώρο έχει έκταση 40 στρέμματα βάσει συμβατικών εγγράφων (βλ πχ σύμβαση ΔΑ με «ερασιτέχνη» ΠΑΟ σελ 6 συνημ 2). Γιατί λοιπόν παρέχονται στην ΠΑΕ 97 στρέμματα; Γιατί δεν έχει δοθεί στη δημοσιότητα το master plan που όφειλε να είναι έτοιμο στις 23.12.2007 βάσει της τελευταίας παράτασης που έχει εγκρίνει το Δημοτικό Συμβούλιο;
-Ως προς τα συγκοινωνιακά, η νέα Σύμβαση περιορίζει τις όποιες παρεμβάσεις σε πρώτη φάση σε δύο μικρά τμήματα δρόμων (Αγ. Άννης και τμήμα της Αγ. Πολυκάρπου). Είναι βέβαιο το κυκλοφοριακό κομφούζιο από τη λειτουργία του γηπέδου, πολύ δε περισσότερο αν ληφθεί υπόψη η παράλληλη λειτουργία εμπορικών κέντρων κλπ Αυτό σημαίνει ότι συνεχίζεται η πλήρης εγκατάλειψη της περιοχής στην τύχη της.

1. Η ΠΑΕ ΠΑΟ όχι μόνον δεν πληρώνει αλλά βγάζει και κέρδος από την κατασκευή του γηπέδου

Για να το διαπιστώσουμε πρέπει να δούμε δύο μεγέθη

1.Α) το πόσο είναι το ύψος των μισθωμάτων, από τα οποία απαλλάσσεται η ΠΑΕ ΠΑΟ προκειμένου να γίνει η αποπληρωμή του γηπέδου και που κανονικά θα όφειλε να δώσει η ΠΑΕ ΠΑΟ στο ΔΑ
Το ζήτημα αυτό αναφέρεται στη νέα Σύμβαση αναλυτικά (βλ παρ. 7.5 σελ 13 –14 συνημ 3)
Βλέπουμε εκεί ότι η ΠΑΕ ΠΑΟ απαλλάσσεται την πενταετία από 4 κατ ευρώ ετησίως, τη δεύτερη πενταετία από 4,5 εκατ ευρώ ετησίως μέχρι την έβδομη πενταετία που απαλλάσσεται από 7 εκατ ευρώ ετησίως. Συνολικά η ΠΑΕ ΠΑΟ απαλλάσσεται από 192,5 εκατ ευρώ στο διάστημα των 35 χρόνων.

1.Β) Από το πόσο εκτιμάται το κόστος κατασκευής και χρηματοδότησης και το κόστος συντήρησης και λειτουργίας του γηπέδου.
Το ποσό αυτό, ας το πούμε «ποσό επένδυσης και τόκων», θα έπρεπε να ισούται με την απαλλαγή από μισθώματα της ΠΑΕ ΠΑΟ. Επειδή επενδύει αυτό το ποσό απαλλάσσεται από μισθώματα. Άρα με βάση την νέα Σύμβαση το ποσόν αυτό θεωρείται σε 192,5 εκατ ευρώ. Είναι όμως αυτό πραγματικό;
Φυσικά όχι, εδώ υπάρχει μεγάλη υπερ-τιμολόγηση. Γιατί το λέμε αυτό; Γιατί στα προηγούμενα ΜΝΗΜΟΝΙΑ που έχουν υπογραφεί μεταξύ ΔΑ και ΠΑΕ ΠΑΟ το ποσό αυτό προσδιορίζεται σε πολύ χαμηλότερο ύψος και μάλιστα με σαφή αναφορά.
Στο «συμπλήρωμα μνημονίου συνεργασίας» που υπογράφηκε μεταξύ ΔΑ και ΠΑΕ ΠΑΟ και επικυρώθηκε από το Δημοτικό Συμβούλιο με την Πράξη 2488/25.09.2006 γράφεται συγκεκριμένα (βλ. στόχος 2β, σελ 2, συνημ 4)
«…πρέπει να βρίσκονται εντός του πλαισίου του κόστους κατασκευής του γηπέδου, που προβλέπεται από το εγκεκριμένο από το ΔΑ Επιχειρηματικό Σχέδιο, σύμφωνα με την απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου του. Διευκρινίζεται ότι στο ως άνω κόστος κατασκευής ύψους 82.000.000 ευρώ συμπεριλαμβάνονται το κόστος των μελετών, το κόστος του Ερασιτέχνη και οι τόκοι της κατασκευαστικής περιόδου αλλά δεν περιλαμβάνεται το κόστος έκδοσης των οικοδομικών αδειών.»
Παράλληλα στο αρχικό μνημόνιο συνεργασίας που είχε επικυρωθεί με τις Πράξεις 3738 και 3739/14.11.2005 του Δημοτικού Συμβουλίου καθοριζόταν με σαφήνεια (βλ. παρ. 14, σελ 4, συνημ 5)
«Η ΠΑΕ υποχρεούται να καλύπτει με δική της ευθύνη και κόστος τη συντήρηση και καλή λειτουργία των εγκαταστάσεων, περιλαμβανομένων των δαπανών φωτισμού, ύδρευσης, καθαρισμού, ασφάλειας και του εξοπλισμού της όλης εγκατάστασης»

1.Γ) Γίνεται λοιπόν σαφές ότι κανένα επιπλέον κόστος δεν έχει προκύψει σήμερα από το Σεπτέμβριο του 2006, εκτός ίσως μιας μικρής αύξηση του κατασκευαστικού κόστους και των επιτοκίων Euribor.
Όμως από το 82 εκατ ευρώ του Σεπτεμβρίου 2006 μέχρι τα 192,5 εκατ ευρώ του Φεβρουαρίου 2008 υπάρχει τεράστια διαφορά
Η ΠΑΕ ΠΑΟ όχι μόνον πληρώνεται πλήρως για την κατασκευή του γηπέδου αλλά βγάζει και κέρδος άνω των 100 εκατ ευρώ !!!
Να γιατί είναι μέγα ψέμα ότι η ΠΑΕ ΠΑΟ κατασκευάζει το γήπεδο με δική της δαπάνη.

2. Ο ΔΑ όχι μόνον δεν έχει έσοδα αλλά βαρύνεται επιπλέον με 106 εκ
Όμως δεν σταματά εδώ η ζημιά του ΔΑ. Γιατί δεν είναι ΜΟΝΟΝ ότι «επιχορηγεί» την ΠΑΕ ΠΑΟ αλλά επιπλέον πληρώνει τεράστια ποσά στον «ερασιτέχνη» ΠΑΟ. Συνολικά υπολογίζουμε ότι η ζημία του ΔΑ υπερβαίνει τα 106 εκατ ευρώ. Ας δούμε πως προκύπτει αυτό:

2.Α) κατ’ αρχήν ο ΔΑ πληρώνει στον «ερασιτέχνη» ΠΑΟ 72 εκατ ευρώ συνολικά σε βάθος 2+35 χρόνων. Πως προκύπτει αυτό:
Σύμφωνα με το ισχύον «Ιδιωτικό Συμφωνητικό» της 15.06.2007 που επικυρώθηκε από το Δημοτικό Συμβούλιο στις 09 Ιουλίου 2007 (βλ παρ. 7.2, σελ 7, συνημ 6)
i) «από την έναρξη μεταφοράς των τμημάτων του ΠΑΟ από το γήπεδο της Λεωφ. Αλεξάνδρας και μέχρι την έναρξη λειτουργίας του νέου αθλητικού κέντρου του ΠΑΟ στο Βοτανικό ο ΠΑΟ θα λαμβάνει σε ετήσια βάση το ποσόν των 125.000 ευρώ». Ας θεωρήσουμε ότι αυτό αφορά τα 2 πρώτα χρόνια της κατασκευής του νέου γηπέδου
ii) «μετά την έναρξη λειτουργίας του νέου αθλητικού κέντρου του ΠΑΟ στο Βοτανικό και κατά τη διάρκεια αποπληρωμής των κεφαλαίων χρηματοδότησης του γηπέδου ο ΠΑΟ θα λαμβάνει ποσό 600.000 ευρώ αναπροσαρμοζόμενο κατά 4,5 % ετησίως». Αυτό αφορά τα επόμενα 35 έτη που θα αποπληρώνονται, όπως αναφέρθηκε προηγούμενα, τα κεφάλαια χρηματοδότησης.
Το ποσό της παραγράφου ii) ανωτέρω ξεκινά μεν με 6000.000 ευρώ αλλά με την αναπροσαρμογή του κατά 4,5 % ετησίως θα φθάσει στο τέλος της 35-ετίας στο ποσό των 2,7 εκατ ευρώ ετησίως.
Συνολικά ο ΔΑ θα πληρώσει στο «ερασιτέχνη ΠΑΟ» 49 εκατ ευρώ
Επιπλέον οι πληρωμές αυτές θα γίνονται μέσω δανείου, μια και όπως θα δείξουμε παρακάτω, στο διάστημα αυτό ο ΔΑ δεν θα έχει έσοδα από το έργο. Κατά συνέπεια για να υπολογιστεί η συνολική επιβάρυνση του ΔΑ από τη ρύθμιση αυτή, πρέπει να προστεθούν και οι τόκοι που εκτιμώνται με τα σημερινά δεδομένα (θεωρείται «ευνοϊκό» επιτόκιο 4%) σε 25 εκατ ευρώ. (βλ αναλυτικό υπολογισμό στο συνημμ 7).
Συνολική επιβάρυνση του ΔΑ μόνον από αυτήν τη ρύθμιση 74 εκατ ευρώ.
Γι’ όλα αυτά το πρόσχημα είναι τα δήθεν δικαιώματα του ερασιτέχνη στη Λεωφ. Αλεξάνδρας, για τα οποία, όσο και αν έχει ζητηθεί δημόσια, ουδέποτε παρουσιάστηκε ούτε καν ένα γραπτό στοιχείο ή τίτλος. Πρόκειται δηλαδή για εντελώς αδικαιολόγητη «επιχορήγηση» προς τους επιχειρηματικούς ομίλους που διαχειρίζονται τον «ερασιτέχνη» ΠΑΟ.

2.Β) Ας δούμε τώρα τι αναμένει να εισπράξει ο ΔΑ από την ΠΑΕ ΠΑΟ από τα μισθώματα του νέου γηπέδου
Η νέα σύμβαση καθορίζει τα μισθώματα που θα λαμβάνει ο ΔΑ από την ΠΑΕ ΠΑΟ ως ποσοστό επί των εισπράξεων από τους αγώνες που θα γίνονται στο γήπεδο. Πιο συγκεκριμένα καθορίζεται (βλ παρ. 7.5 σελ 13 –14 συνημ 3).
«ποσό ίσο με 15% επί των εισπράξεων …τα οποία διαχειρίζεται και εκκαθαρίζει είτε η ΠΑΕ ΠΑΟ είτε ο Operator». Λίγο πιο πριν (παρ 7.4) δίνεται η δυνατότητα στην ΠΑΕ ΠΑΟ «να εκχωρήσει σε άλλη εταιρία (Operator) δικαιώματα ή υποχρεώσεις από την παρούσα σύμβαση».
Αυτή η μεθόδευση δίνει στην ΠΑΕ ΠΑΟ τη δυνατότητα να ιδρύσει μια νέα εταιρία (Operator) στην οποία να αναθέσει τη διάθεση των εισιτηρίων και στην οποία η ίδια η ΠΑΕ ΠΑΟ να πουλά τα εισιτήρια σε πολύ χαμηλότερη τιμή, η δε πληρωμή του ΔΑ να γίνεται με βάση την πολύ χαμηλότερη τιμή που εισπράττει ο ΔΑ και όχι στην πραγματική τιμή που πληρώνει ο φίλαθλος και εισπράττει η νέα εταιρία (Operator).
Αν κάποιος θεωρεί ότι αυτό αποτελεί ευφάνταστο σενάριο απαντάμε: έχει ήδη γίνει. Υπάρχει αυτή η πρακτική ήδη με τα εισιτήρια του γηπέδου της Λεωφ Αλεξάνδρας. Υπάρχει ήδη και ο Operator.
Το σημαντικό δε είναι όχι το αν η ΠΑΕ ΠΑΟ θα προβεί σε αυτήν την πρακτική και στο νέο γήπεδο, το σημαντικό είναι ότι η νέα Σύμβαση της δίνει τη δυνατότητα να κάνει κάτι τέτοιο. Δεν μπορούμε να επαφιόμαστε στην καλή θέληση κάθε επιχειρηματία να λειτουργήσει με κοινωνικά κριτήρια και όχι προς ίδιον όφελος.
Εδώ πολύ απλά θα μπορούσε να διασφαλισθεί στοιχειωδώς το δημόσιο συμφέρον, προσθέτοντας μια φράση στη Σύμβαση: «Η ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΗ ΓΊΝΕΤΑΙ ΣΤΗΝ ΤΙΜΗ ΠΟΥ ΠΛΗΡΩΝΕΙ Ο ΦΙΛΑΘΛΟΣ ΑΦΑΙΡΟΥΜΕΝΟΥ ΤΟΥ ΦΠΑ».
Με βάση τα προηγούμενα είναι σαφές ότι η ΠΑΕ ΠΑΟ έχει τη νομική και συμβατική δυνατότητα να μειώνει τυπικά τις εισπράξεις της ώστε να πληρώνει στο ΔΑ μόνον το ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα των 50.000 ευρώ ετησίως (βλ παρ. 7.6) καθ’ όλη την 35-ετία της αποπληρωμής των κεφαλαίων χρηματοδότησης. Φυσικά το ίδιο ισχύει και για την περίοδο (εκτιμάται 2 χρόνων) της κατασκευής του νέου γηπέδου (βλ παρ.7.5).
Συνεπώς για την περίοδο των 37 ετών ο ΔΑ πρόκειται να εισπράξει μόνον 2 εκατ ευρώ (για να είμαστε ακριβείς: Δίνεται η δυνατότητα στην ΠΑΕ ΠΑΟ να πληρώσει στο Δήμο Αθηναίων ΜΟΝΟΝ 2 εκατ ευρώ).

2.Γ) Παράλληλα ο ΔΑ έχει αγοράσει από την Εθνική Τράπεζα οικόπεδα συνολικής 75 στρεμμάτων, αντί 20,3 εκατ ευρώ πλέον των τόκων. Είναι γνωστό ότι υπάρχει υπερτιμολόγηση 13 εκατ ευρώ, καθώς κατά τον καθορισμό του τιμήματος δεν λήφθηκε υπόψη η υποχρέωση των οικοπέδων για εισφορά σε γη και χρήμα. Τα οικόπεδα αυτά μισθώνονται στην ΠΑΕ ΠΑΟ με τους προαναφερθέντες όρους.
Επισημαίνουμε επίσης ότι και αυτή η αγορά γίνεται με δάνειο, άρα θα πρέπει να προσμετρηθούν και οι τόκοι, οι οποίοι για περίοδο 37 ετών με τα σημερινά δεδομένα (θεωρείται «ευνοϊκό» επιτόκιο 4%) εκτιμώνται σε 15 εκατ ευρώ
Συνεπώς η συνολική επιβάρυνση του Δήμου από την αγορά των οικοπέδων αυτών εκτιμάται σε 35 εκατ ευρώ.

2.Δ) Μετά τα παραπάνω είμαστε έτοιμοι να βγάλουμε το τελικό συμπέρασμα, χωρίς να συνυπολογίσουμε μάλιστα τα επιπλέον ποσά που θα δαπανήσει ο ΔΑ για τις αναγκαίες επιπρόσθετες απαλλοτριώσεις.
Ο ΔΑ Αθηναίων αγοράζει τα οικόπεδα της Εθνικής Τράπεζας, τα μισθώνει στην ΠΑΕ ΠΑΟ και παράλληλα αποζημιώνει τον «ερασιτέχνη» ΠΑΟ για τα ανύπαρκτα δικαιώματα του στο γήπεδο της Λεωφ. Αλεξάνδρας. Απ’ αυτήν τη διαδικασία ο ΔΑ μετά 37 χρόνια θα βρεθεί με χρέος 106 εκατ ευρώ (=74-2+34) τουλάχιστον. Παράλληλα όχι μόνον θα έχει πληρώσει ο ίδιος ο ΔΑ το νέο γήπεδο αλλά θα έχει δώσει και μια «επιχορήγηση» τάξεως 100 εκατ ευρώ στην ΠΑΕ ΠΑΟ.
Βέβαια θα έχει αποκτήσει ένα περιουσιακό στοιχείο, που μετά τα 37 χρόνια θα μπορεί να του αποφέρει έσοδα. Τότε όμως το γήπεδο θα χρειάζεται ανακαίνιση (το κόστος της οποίας θα βαραίνει και πάλι το ΔΑ σύμφωνα με την νέα Σύμβαση –μέχρι και αυτό έχει προβλεφθεί) και θα ξανα-αρχίσει το ίδιο γαϊτανάκι.

3. Μη νόμιμη η νέα Σύμβαση
Με βάση όλα τα προηγούμενα είναι σαφές ότι καταρρέει το εγκεκριμένο από το Δημοτικό Συμβούλιο Επιχειρηματικό Σχέδιο. Αυτό προκύπτει από τα προαναφερθέντα (βλ. στόχος 2β, σελ 2, συνημ 4)
Κατά συνέπεια η εν λόγω νέα Σύμβαση στερείται νομιμότητας καθώς από το νόμο απαγορεύεται η δραστηριότητα των ΟΤΑ να προκαλεί ζημία στους ΟΤΑ.

4. ο ΔΑ υπηρέτης των επιχειρηματικών ομίλων
Μια ακόμη πλευρά: υπάρχουν πολλά σημεία στη Σύμβαση που θεμελιώνουν δικαίωμα στην ΠΑΕ ΠΑΟ να μην πληρώνει, με άλλοθι καθυστερήσεις του ΔΑ. Γενικά στη Σύμβαση η ΠΑΕ ΠΑΟ έχι μόνον δικαιώματα και ο ΔΑ έχει μόνον υποχρεώσεις και ποινικές ρήτρες.
Όμως υπάρχει μια διάταξη (βλ. παρ. 5.1, σελ 6, συνημ 8) που πραγματικά προκαλεί τα δημοκρατικά αισθήματα Ο ΔΑ αναλαμβάνει δίκην νομοθέτη να φτιάξει τα Προεδρικά Διατάγματα και τις Υπουργικές αποφάσεις, που έχει ανάγκη η ΠΑΕ ΠΑΟ. Δεν αποτελεί αυτό περιφρόνηση κάθε έννοιας δημοκρατίας; Ως που θα φθάσουν επιτέλους οι επιχειρηματικοί όμιλοι; Είναι αδιανόητο να καλείται να προσφέρει ο ΔΑ τέτοιες υπηρεσίες σε οποιοδήποτε επιχειρηματικό όμιλο και να υφίσταται και ποινικές ρήτρες αν δεν τα καταφέρει.
Αν είναι έτσι ας «ψηφίζουμε κατ’ ευθείαν εταιρία» όπως λέει το σύνθημα.

5. τι πρέπει να γίνει
Για όλους τους παραπάνω λόγους θεωρούμε ότι η νέα Σύμβαση πρέπει να απορριφθεί. Παράλληλα επισημαίνουμε ότι ο δρόμος που ακολουθείται είναι αδιέξοδος. Μόλις εκδοθεί οποιαδήποτε άδεια οικοδομής με βάση το νόμο Σουφλιά (ν3481/06) πχ μόλις εκδοθεί η άδεια για το MALL η Επιτροπή μας θα προσφύγει στο Συμβούλιο της Επικρατείας ζητώντας τον έλεγχο συνταγματικότητας του νόμου Σουφλιά. Τα στοιχεία είναι συντριπτικά, όχι μόνον γιατί υπάρχει παραβίαση του άρθρου 24 του Συντάγματος (μια και βλάπτεται το περιβάλλον καθώς η όλη παρέμβαση γίνεται σε καθορισμένο από το 1995 χώρο κοινόχρηστου πρασίνου). Αλλά και διότι η όλη παρέμβαση στηρίζεται στη μεταφορά συντελεστή δόμησης, για τον οποίο υπάρχει ήδη απορριπτική απόφαση από το ΣτΕ. Είναι πολύ πιθανό εκεί ο νόμος και όλο το εγχείρημα με τα εμπορικό-αθλητικά κέντρα να καταρρεύσει.
Όσο πιο γρήγορα γίνει αυτό αντιληπτό και υπάρξει νέος σχεδιασμός με βάση τη δημιουργία ενός πνεύμονα πρασίνου στην περιοχή τόσο το καλύτερο για τους πολίτες και το ΔΑ
Η ΕΠΙΤΡΟΠΗ